Quem no Brasil discorda que o poder público no Brasil não tem a capacidade de planejamento e investimentos em infra-estrutura necessária para acompanhar a expansão urbana do país?

A conseqüência disso? Crescimento  desordenado, favelas, agressões ao meio-ambiente, caos no tráfego e todas as demais mazelas que cada um de nós sofre no dia-a-dia.

Então vamos esperar até que o governo federal, estaduais e municipais evoluam, adquiram capacidade de investimento, passem a priorizar o planejamento urbano, deixem de lado suas ideologias e estruturem e capacitem suas equipes, não é?

Tendo passado os últimos cinco anos da minha vida tentando aproximar o mercado financeiro do mercado imobiliário e investidores de incorporadores, vi acontecer de tudo um pouco. Vi muitos finais felizes, mas também muitos finais tristes nessa relação.

No início, eram os estrangeiros querendo investir no Nordeste brasileiro. Foi uma onda que varreu a região. Muita gente ganhou dinheiro. Naquela época, auge da bolha imobiliária, os portugueses, italianos, ingleses e noruegueses estavam comprando terra e unidades de segunda residência buscando replicar um modelo familiar a eles. O Real fraco e preços baixos fizeram o resto.

Mas essa primeira onda passou ao largo das incorporadoras brasileiras, com apenas algumas delas tendo se beneficiado pela venda de unidades para estrangeiros, enquanto poucas construtoras também se beneficiaram ao construir alguns dos poucos empreendimentos que saíram do papel.

Mas o fato é que esses não eram investidores financeiros. Estes começaram a aparecer logo após a crise de 2008. Deixaram o palco os compradores de áreas e as imobiliárias de segunda residência, que tinham como público-alvo o mercado internacional, dando lugar aos fundos de investimentos que buscavam explorar o potencial do mercado imobiliário brasileiro.

Tudo o que esse pessoal não queria era comprar terra ou unidades prontas, muito menos de segunda residência. Eles queriam encontrar projetos ou empresas para investir seus recursos. O problema é que a maioria das incorporadoras brasileiras não tinha experiência em lidar com o mercado financeiro.

Assim, chegamos ao entendimento na ADIT de que iríamos mudar o foco de atrair recursos para o Brasil, afinal de contas os investidores já tinham “comprado” o País, para educar os empresários brasileiros e estruturar projetos para esse novo momento.

Realizamos diversos cursos em várias cidades do Brasil, criamos uma agência de investimentos,realizamos webinars,elaboramos um modelo padrão de apresentação de projetos e muito mais. A melhoria no padrão de apresentação dos projetos por parte dos empresários brasileiros a cada edição do ADIT Invest foi gratificante. As fotos de praias bonitas e perspectivas das fachadas dos prédios deram lugar às TIRs e aos fluxos de caixa.

Ficamos felizes por ter ajudado a gerar tantos negócios, mas também estava claro para nós que muito mais poderia ser gerado. E fomos tentar entender a fundo a questão.

O primeiro gargalo que encontramos foi realmente a falta de experiência dos empresários na hora de elaborar as informações e formatar projetos para investidores. Esse é o passo inicial e sem isso os dois mundos não conseguem nem conversar.

Um outro fator muito importante é a diferença de cultura entre o mercado financeiro e o incorporador. Esses geralmente estão acostumados a tomar decisões sozinhos e a não abrir suas contas a terceiros. A maioria das pequenas e médias incorporadoras não possue o nível de governança corporativa e transparência exigido pelos investidores mais sofisticados.

Além disso, no mercado financeiro não existe lugar para visionários e pensamento de longo prazo. O que importa é cumprir as metas trimestrais e anuais. Credibilidade da marca, respeito aos clientes, qualidade construtiva, cumprimento de prazos e, por incrível que pareça, até o lucro, não possuem para o mercado financeiro o mesmo peso que possuem para um dono de incorporadora local, que está no mercado há muitos anos e tem uma reputação a zelar.

Outro importante fator que têm inibido uma maior geração de negócios entre fundos de investimentos e incorporadoras é que as melhores empresas simplesmente não têm tempo e não estão precisando de recursos. O mercado está bombando, o financiamento à produção também e o principal foco das empresas é conseguir entregar o que lançaram, no prazo certo e com qualidade, especialmente num mercado onde não existe mão-de-obra disponível.

Além disso tudo, temos o problema do valor mínimo de investimento, pois a maioria dos fundos de investimentos precisa de massa crítica que justifique seus esforços e possuem um ticket mínimo de investimento alto para pequenas e médias incorporadoras. Poucos são aqueles que investem menos de R$ 10 a R$ 15 milhões em um projeto, pois seus custos de due dilligence, estruturação e gerenciamento serão os mesmos para um projeto que exige R$ 5 milhões de aporte ou R$ 25 milhões.

Isso gera uma consequência. É muito difícil encontrar projetos que exigem altos valores de aportes em equity fora dos grandes centros urbanos, o que gera uma concentração dos investimentos nas mesmas cidades, nas mesmas empresas e em setores com uso intensivo de capital e geradores de renda, como edifícios comerciais, galpões logísticos, shopping centers.

Mesmo com todos esses obstáculos são inúmeros os casos de sucesso e eles crescerão ainda mais a partir de agora, pois o volume de investimentos no setor imobiliário continuará a aumentar exponencialmente, bem como o profissionalismo dos empresários brasileiros.

Existem aqueles empresários arrojados, que enxergam claramente a oportunidade e consideram o mercado financeiro como a alavanca que precisam para crescer, mas também existem aqueles empresários que não têm como prioridade o crescimento rápido e estão satisfeitos com sua fatia do mercado e com sua qualidade de vida.

As empresas brasileiras precisam acordar e se adaptar a essa nova realidade para tirar proveito do que vem por aí. A disponibilidade de recursos permitirá que as empresas mudem de patamar, mas para isso é fundamental que cada empresário avalie se tem o perfil adequado para se aliar o mercado financeiro. Essa aliança pode trazer muitas conquistas, mas também pode gerar muita dor de cabeça.

Domingo passado fiz algo diferente, que nunca tinha feito antes em Maceió. Fui andando, com minha esposa e meu filho, para o restaurante almoçar.
Moramos em uma região bem servida de serviços, restaurantes, supermercados, farmácias, mas raramente vamos a pé até eles. Para ir na farmácia ou na vídeolocadora (ato pré-histórico que fazíamos antes da chegada do Netflix e do ITunes ao Brasil), distantes um quarteirão, sempre vamos de carro.
O fato é que nossas cidades estão ficando cada vez menos amigáveis aos pedestres. Esse é um fenômeno bem conhecido nos Estados Unidos, com seus subúrbios e “sprawls” e que vai se acelerar cada vez mais aqui no Brasil com o estouro da classe média e sua legítima sede por automóveis.
Mas, ao contrário do que pregam os urbanistas americanos, que se privilegia o automóvel em detrimento do pedestre, vejo que por essas bandas nordestinas também temos outras razões: segurança e calor.
Vejamos, em primeiro lugar, só consideramos a idéia de ir andando para o restaurante porque o tempo estava nublado e com uma brisa agradável. Se tivesse com o costumeiro sol de verão jamais teríamos considerado essa possibilidade.
Em segundo lugar, era meio-dia de um dia calmo. A distância curta. Era somente tirar os relógios, ir sem bolsa e com o mínimo na carteira. Mesmo que fossemos assaltados, o prejuízo seria pequeno.
Felizmente deu tudo certo e pude no caminho ir percebendo que tudo isso poderia ser diferente e que o urbanismo e os incorporadores podem ter uma influência muito maior na resolução desses problemas do que podemos imaginar. É isso, mesmo, você leu certo: não precisamos ficar esperando pelo esfriamento global ou que o poder público resolva o problema da segurança.
Vamos começar pelo mais simples: como baixar a temperatura de nossas cidades e tornar possível a vida dos pedestres longe do ar-condicionado dos automóveis? Simples. Plantar árvores. Mais especificamente: criar “ruas de árvores”. Para ser mais detalhista ainda: criar “ruas de árvores” com copa, que façam sombra.
Hoje já existe uma preocupação inicial em várias cidades de deixar parte da calçada como área verde. Porém, essa diretriz tem como pano de fundo muito mais a questão da impermeabilização do solo e drenagem urbana do que o conforto ambiental dos pedestres.
Assim, boa parte dos novos empreendimentos já plantam árvores ou deixam áreas verdes permeáveis em suas calçadas. O problema é que plantam as árvores erradas! Em vez de plantar árvores com copas e que façam sombra, plantam palmeiras ou árvores de pequeno porte.
Somente com essa pequena mudança teríamos dentro de alguns anos muito mais conforto ambiental e temperaturas mais amenas em determinadas ruas da cidade. O que não podemos é continuar plantando palmeiras, por mais imperiais e imponentes que sejam. As palmeiras estão entre as plantas que geram menos sombra e têm menos impacto na redução da temperatura. Várias cidades americanas, inclusive, já não permitem que sejam plantadas nas áreas públicas e em novos empreendimentos.
Porém, aqui o poder público precisa dar sua contribuição, acabando com esse emaranhado de fios sobre nossas calçadas. Enquanto eles existirem, continuarão reinando em metade da cidade as palmeiras e árvores de pequeno porte.
O segundo problema é um pouquinho mais complicado. Chama-se segurança. Ou melhor dizendo, sensação de segurança, já que são coisas bastantes distintas.
Óbvio que a responsabilidade sempre será do poder público e sempre precisaremos de polícia nas ruas e ruas iluminadas, mas aqui o urbanismo e os mercado imobiliário também podem dar sua cota de contribuição.
Em primeiro lugar, é fundamental haver “olhos e movimento nas ruas”. Não podemos ter paredões e muros contínuos nas ruas. Uma solução que tem funcionado desde tempos imemoriais é a existência de áreas comerciais nos andares térreos dos edifícios, em especial nas principais artérias e corredores de tráfico.
Alguns desses pontos comerciais serão lojas, outros restaurantes, outros escritórios. O que importa é que não mais teremos um longo paredão sem vida trazendo sensação de insegurança para quem anda naquela rua, mas uma rua vibrante, movimentada e repleta de “olhos nas ruas”.
Essa vibração é outro objetivo a ser alcançado, pois também ajuda na sensação de segurança. Mas, por definição, só consegue ser alcançado em lugares adensados. Precisamos aproveitar toda a infra-estrutura existente nas regiões centrais, tirar o máximo proveito dela, dando vida a essas regiões e, com mais gente nas ruas, aumentar a sensação de segurança de quem anda por ali.
Tenho plena convicção de que, enquanto parte da população gosta de morar em locais tranqüilos e afastados, a maior parte ainda prefere viver em lugares onde possa ir andando ao trabalho, ao lazer, às compras e à escola. Só é preciso ver a diferença entre morar no Leblon, com seus botecos, calçadas sombreadas, restaurantes e lojas, e morar na Barra da tijuca, onde se gasta 30 minutos para de carro para comprar pão no outro lado da Avenida das Américas.
E aqui vem uma boa razão para o mercado imobiliário abraçar essa causa. As pessoas pagam mais para morar bem, as pessoas pagam mais para ter qualidade de vida. E hoje no Brasil, nada espelha isso melhor do que o próprio Leblon.
Abaixo, seguem algumas fotos da minha caminhada para o restaurante. Todas foram tiradas em dois quarteirões ao redor do meu prédio. Por favor, não prestem atenção à sujeira e ao esgoto nas ruas. Isso não merece nem comentário.

Que tal alguns flamboyants no lugar dessas palmeiras fênix? Nenhum custo adicional, mais sombra e muito melhor para se caminhar.

Vejam a diferença que fica quando temos árvores plantadas, mesmo sendo as insípidas Ficus.

Não tem como plantar árvores para criar sombras enquanto isso existir.

Aqui até que foram plantadas árvores, mas no lugar errado. Elas devem ser plantadas junto à rua, separando esta do pedestre.

Paredões dos dois lados da rua. Sem “olhos na rua” aumenta nossa sensação de insegurança. Imagine andar nessa rua de noite, ainda mais sabendo como nossas ruas são mal iluminadas. Um convite para os gatunos.

Praticamente todo o perímetro do prédio é um paredão. Não poderíamos ter uma loja ou um restaurante em parte desse paredão? Este prédio está localizado em uma avenida com grande fluxo de veículos e vocação comercial.

Fim de ano é época de confraternização com os colegas de trabalho, com quem muitas vezes passamos mais tempo do que com nossa própria família. Nas confraternizações conseguimos perceber como está o astral da empresa e de seus funcionários, se a perspectiva de futuro é boa ou sombria, se os colegas estão bem ou mal na empresa.

Formar uma equipe campeã é um desafio constante e isso nunca vai mudar. Como mostrou o Barcelona contra o Santos, não tem só a ver com possuir talentos, mas principalmente com ter um time coeso, motivado, com cada um ajudando o resto da equipe e sabendo exatamente o que fazer e aonde quer chegar. Se conseguirmos um time com essas características e repleto de talentos, então estamos no céu.

Como todos sabem, porém, essa não é uma tarefa fácil. Mas é possível sim. Porém, alguns requisitos são necessários. O primeiro é a empresa ter uma forte cultura própria. Por isso, devemos evitar ao máximo trazer pessoas de fora da empresa para cargos-chave. As pessoas precisam ser preparadas dentro da empresa para chegar ao topo. Com isso, garantimos a perpetuação da cultura empresarial e a fidelização dos funcionários.

Em segundo lugar, não acredito na formação de equipes em empresas de rápido crescimento. São objetivos excludentes. Escolha um ou outro: cresça rápido ou forme equipe. A formação de equipes é um longo processo de tentativa e erro, que precisa ser inteiramente baseado na meritocracia. Só ao final de um certo período é que começamos a criar um núcleo que se identifica com os valores da empresa e em quem esta pode confiar.

Como também nos mostrou o Barcelona, tanto para a formação da equipe, quanto para o fortalecimento da cultura empresarial, precisamos investir nas “categorias de base”. É fundamental que o estágio seja utilizado como meio de identificar os futuros talentos do seu time e não como mão-de-obra barata. Da mesma maneira que é importante que as pessoas sejam sempre preparadas para subir um degrau na hierarquia funcional.

Outro fator crucial é a inspiração. Aqui faz a diferença a liderança, a visão e a confiança que os líderes empresariais inspiram em suas equipes. Sem acreditar no que estão fazendo, na qualidade das decisões tomadas por seus superiores e no rumo da empresa, não existe equipe se motive.

Sobre esses pilares, precisamos construir um ambiente saudável e respeitoso e proporcionar possibilidades de crescimento pessoal e profissional. Os canais de comunicação entre funcionários e empresa precisam estar abertos nas duas vias, seja para nivelar as informações da empresa com os funcionários, seja para a empresa escutá-los e aprender.

Como disse, isso não é fácil, mas é possível, sim. Nada disso exige grandes aportes de capital. A imensa maioria se restringe a atitude. Qualquer empresa com os atributos acima, por menor que seja, conseguirá, com o passar do tempo, formar um grande time, mesmo que não disponha de fartos recursos. Ao contrário, é esse time que a levará ao sucesso financeiro.

Neste final de ano participei de duas confraternizações que me encheram de orgulho, ao ver como eu estava cercado de pessoas de bem, profissionais dedicados, comprometidos, sérios e competentes. Dois times de primeira. E o melhor de tudo: repletos de talentos.

Agradeço aos meus companheiros da ADIT e da Vivendi por estarmos juntos em mais um ano de muita luta, superação e conquistas.

Confesso que aboli totalmente do meu radar qualquer notícia referente à crise do Euro. Não tenho interesse no assunto e acho absolutamente desproporcional o espaço que é dado a ela pela mídia nacional. Falam da globalização e do mundo conectado, de como todos sofreremos as conseqüências das crises européias e americanas. Bobagem.

A verdade é que o Brasil vai continuar crescendo nos próximos anos, apesar da crise na Europa ou Estados Unidos. Isso vai acontecer, independentemente do que digam os analistas de plantão, em função de vários fatores. É como se as estrelas estivessem alinhadas a nosso favor.

O principal fator é sem sombra de dúvidas a força do nosso mercado interno. Quando colocamos juntos o crescimento da economia, da renda e da classe média com uma demografia incrivelmente favorável para os próximos 20 a 30 anos, temos a base para esse otimismo. Somente nos próximos 20 anos serão formadas 35 milhões de novas famílias no Brasil, querendo consumir, comprar casa e jogando força de trabalho na economia. Muitos lembram que a nossa situação econômica e demográfica lembra muito a dos Estados Unidos na década de 50.

Quando agregamos a essa base o nosso isolamento e pouca dependência externa, a expansão do crédito, a potência que somos na produção de commodities, em um mundo sedento por elas, o sistema financeiro sólido e saudável e o início da produção do pré-sal, acabamos por dar um tempero inigualável à economia brasileira, que tem sabor especial em função da democracia e estabilidade política que conquistamos.

É claro que no caminho existirão altos e baixos, períodos de euforia, como os do ano passado, seguidos de períodos de cautela, como o que estamos passando. Mas isso faz parte da economia, como sabe qualquer aluno de economia 1. O importante é as pessoas não se deixarem contaminar pela euforia, nem pelo medo. O importante é elas saberem que NECESSARIAMENTE cada período de euforia será seguido de um balde de água fria e vice-versa. Porém, no longo prazo, temos fundamentos sólidos e é com base neles que devemos planejar nosso futuro.

E aí chegamos aos fundamentos. Quem garante que eles permanecerão sólidos por muito tempo? Aí entra o Governo. Eu, particularmente, ando impressionado com a capacidade de gerenciamento macroeconômico do Governo Federal, em especial nesse primeiro ano Dilmista.

A melhor palavra para descrever a gestão econômica do governo é “pragmática”, sem ideologias nem os embates entre “Desenvolvimentistas” e “Monetaristas” da era FHC. Ou seja, está fazendo o que funciona, dentro de nossas condições e realidade, com ajuste fino de primeira qualidade, pisando no acelerador quando preciso e freando quando necessário. Não tenho a menor dúvida de que ao fim do Governo Dilma teremos a menor taxa de juros das últimas décadas no Brasil , bem mais próxima dos padrões internacionais.

E aí voltamos para a Europa e Estados unidos. Lembro bem quando em dezembro de 2008, no auge da crise internacional, eu estava participando de um evento de cúpula que reunia alguns dos maiores investidores do mundo em Dubai, com a presença de vários Heads de Real Estate dos grande bancos de investimento. Era gritante a diferença de ânimo entre os emergentes, só éramos dois brasileiros,  e os europeus e americanos. Lembro como se fosse hoje eu e um indiano explicando para o chefão do Morgan Stanley por que estávamos otimistas. Nunca me esquecerei da cara dele de “Senhor, perdoa-os, pois não sabem o que dizem”.

Pois é, aquele foi o começo da estagnação para eles. Ainda sofrerão muito e por longo tempo. Estamos vendo agora um fenômeno muito similar ao da “década perdida” vivido por nós nos anos 80 e 90. Só que desta vez na Europa.

Por outro lado, a crise de 2008 foi o começo de uma virada histórica na balança de poder econômico e político mundial que levará os países emergentes a um novo patamar.

E a lição disso tudo é que eles passaram vários anos mandando a gente fazer o dever de casa. Nós, bons alunos, fizemos. Mas eles não fizeram o dever de casa deles.  É aquela estória, “Faça o que eu digo, não o que eu faço”.

Desde a criação da ADIT, em 2006, muita coisa mudou no mundo, no Brasil, no mercado imobiliário e no turismo. Na verdade, todos eles já não existem como conhecíamos naquela “época”, meros cinco anos atrás.

Durante os últimos anos, vimos os países desenvolvidos entrarem numa estagnação dos quais precisarão de pelo menos uma década para sair. Vimos o Brasil adquirir uma musculatura e autoconfiança antes inexistentes, advindos da estabilidade econômica e política. Vimos o setor imobiliário nacional explodir, recuperando a demanda reprimida de mais de 15 anos de tempo perdido. E, por fim, vimos o turismo internacional praticamente evaporar, tendo, felizmente, em contrapartida, um grande aumento do turismo doméstico.

Em 2006, o Nordeste passava por uma forte efervescência, com um boom de investimentos imobiliários e turísticos europeus, causado por um “céu de brigadeiro” baseado em câmbio favorável; preços do setor imobiliário nordestino baixos e defasados; economia forte na Europa; o boom imobiliário inglês, irlandês e espanhol, em especial de segunda residência e de imóveis para investimento e o início dos vôos charters e regulares entre o nordeste e a Europa, entre outros fatores importantes.

Pois foi nesse cenário e tendo o intuito de tentar entender melhor esse mercado e separar o joio do trigo que a ADIT foi fundada em junho de 2006. Acredito que a própria credibilidade e representatividade que conseguiu ainda no seu primeiro ano de vida são bons indicativos que conseguimos dar alguma contribuição ao setor.

Aprendemos muito durante esse processo, adquirindo conhecimento, legitimidade e representatividade suficientes para navegar por esses mares turbulentos dos últimos anos e conseguindo se adaptar à nova realidade que se impôs.

Mas percebemos que uma coisa não mudou. A nossa missão, nossa razão de existir, que está em nosso nome: o desenvolvimento imobiliário e turístico do Brasil. O que pode mudar são as ações, nunca a missão.

Portanto, continuamos cada vez mais comprometidos em educar e capacitar os empresários brasileiros a lidar com o mercado financeiro e com investidores. Cada vez mais conscientes da importância de promovermos o segmento de comunidades, bairros, cidades e resorts planejados no Brasil. Ainda mais conscientes da necessidade de fomentar os investimentos turísticos no Brasil.

Continuaremos sendo uma entidade sem fins-lucrativos focada na geração de negócios para nossos associados. Entendemos como nosso dever disseminar por todo o Brasil, e não somente nas grandes capitais, o acesso às informações e aos investidores.

E para isso, temos plena consciência de que é preciso que a iniciativa privada esteja unida. A realidade é que o setor privado não pode mais só esperar ou reclamar do poder público. Juntos podemos muito. Acreditamos, praticamos e colhemos os frutos desta crença.

Tendo passado os últimos tempos como Presidente do Conselho de Administração da ADIT, é com energia renovada e muito ânimo que reassumi há dois meses a condução executiva da entidade. Estamos em um momento ímpar para tirar proveito de toda experiência acumulada pela ADIT, com a crescente interação entre os mercados financeiro e imobiliário, o aumento dos investimentos internacionais no Brasil,  crescimento do turismo e o verdadeiro boom de comunidades planejadas pelo qual o País irá passar nos próximos anos.

Continuaremos executando nossa missão, pensando a cada momento como podemos agregar valor aos nossos associados e contribuir para o desenvolvimento imobiliário e turístico do Brasil.