Ainda me lembro quando fazia a faculdade de marketing e em uma das aulas o professor nos ensinou a diferença entre informação e comunicação. Claro que não lembro dos detalhes técnicos, mas lembro bem que na informação só havia uma direção, ou seja, o emissor emitia a informação e o receptor a recebia.

Já na comunicação havia uma troca de informações entre as partes. Era um caminho de mão dupla.

Grosso modo, acho que esse exemplo espelha bem as diferenças entre o Twitter e o Facebook. Para mim está claro que o Twitter vai cada vez se firmar mais como um  instrumento de informação, enquanto o Facebook reinará como instrumento de comunicação.

O formato do Twitter, com suas restrições na quantidade de palavras e seu formato, não favorece a troca de informações entre amigos e conhecidos. Quantas pessoas já não paramos de seguir porque ficam batendo papo com seus amigos sobre assuntos que interessam apenas a eles, poluindo assim a nossa timeline?

O mesmo não acontece com o Facebook, que apenas mostra as primeiras palavras de uma conversa, a quantidade de comentários e curtições e caso tenhamos interesse cabe a nós entrar nesse bate-papo.

No Twitter somos passivos do bate-papo alheio. No Facebook somos ativos. Participamos se quisermos e tivermos interesse. Não somos obrigados a participar de conversas sobre as quais não temos interesse.

Por outro lado, se o Facebook é um ótimo meio de informação, nesse quesito o Twitter o supera, especialmente se queremos apenas divulgar informações e não trocar idéias. Não tenho dúvidas de que o Twitter crescerá para se tornar um dos maiores canais de informação do mundo, um verdadeiro clipping de notícias personalizado.

Já o Facebook tem uma vocação muito maior para o relacionamento interpessoal. Não dá para postar várias notícias do nosso interesse seguidas no Facebook sem corrermos o risco de começar a ser bloqueados por aqueles que não têm interesse nelas.

Em resumo, que postar ou ler informações e notícias? Seu caminho é o Twitter. Quer dividir um pouco da sua vida com amigos e saber como eles andam? Seu rumo é o do Facebook.  

Portanto, sugiro que você que adora ficar batendo papo e trocando idéias com amigos no Twitter mude de mundo e vá conhecer o Facebook. Garanto que ficará muito mais satisfeito por aquelas bandas. Também garanto que seus seguidores no Twitter ficarão mais satisfeitos.

Já você que adora ficar postando um monte de notícias no Face ou quer estar por dentro do que acontece no mundo e no seu setor de interesse, experimenta um pouquinho do Twitter para ver se te agrada.

Só queria deixar uma coisa combinada: não usem a atualização automática do Facebook via Twitter. Esse é o pior dos dois mundos. 

Pois é, amigos, cansados de ler aqui sobre investimentos, urbanismo, turismo e mercado imobiliário? Então vamos falar de algo que para alguns é ainda mais sério: moda.

É isso aí. Hoje vou escrever um pouco sobre a forma de se vestir das pessoas que transitam nesse mundo de investimentos imobiliário e turísticos.

Quando comecei a frequentar eventos, seminários, road-shows e reuniões da área no Brasil e no exterior sempre achei que o uso do terno era imprescindível, mas com o passar do tempo fui vendo que ele era cada vez mais um relíquia do passado.

As novas gerações de executivos não usam mais terno e gravata. Quando muito, nas ocasiões mais formais e em eventos, colocam um blazer. No trabalho, esqueçam. Sempre roupas confortáveis e, surpresa, algumas vezes até surradas.

Se isso está virando a regra nos centros financeiros, não vejo sentido em profissionais ainda utilizarem terno e gravata em locais quentes, como nossa Maceió. Mesmo profissões culturalmente adeptas, como os corretores de imóveis e advogados, precisam começar a repensar sua utilização. Simplesmente não faz mais sentido.

Lógico que, por enquanto, ainda temos que guardar no armário alguns exemplares desta espécie rara. Eventualmente, podem ser necessários em solenidades mais formais e onde a tradição ainda não esteja pronta para ser enfrentada.

Alguns utilizam o argumento de que é necessário ter uma boa apresentação para causar uma primeira impressão positiva em clientes e parceiros. Concordo. Isso é realmente importante, especialmente se estamos em grandes centros urbanos ou lidando com desconhecidos. Obviamente que essa necessidade é muito menor em cidades pequenas, onde todos se conhecem.

Portanto, o que discordo não é da necessidade de causar um impressão positiva. O que discordo é que o terno ainda seja a melhor maneira de causar essa boa impressão, especialmente entre os jovens empresários e executivos.

Ao contrário, ele tem sido tão utilizado por quem quer parecer algo que não é, seu uso tão banalizado, que aqueles bem-sucedidos, que não precisam provar nada a ninguém, estão deixando de usá-lo, passando a adotar um bom blazer, jeans e acessórios bacanas.

Portanto, da próxima vez que você for a um evento ou reunião onde normalmente usaria um terno, pense duas vezes e veja se não está na hora de você fazer parte do futuro, e deixar o passado para trás.

Quem no Brasil discorda que o poder público no Brasil não tem a capacidade de planejamento e investimentos em infra-estrutura necessária para acompanhar a expansão urbana do país?

A conseqüência disso? Crescimento  desordenado, favelas, agressões ao meio-ambiente, caos no tráfego e todas as demais mazelas que cada um de nós sofre no dia-a-dia.

Então vamos esperar até que o governo federal, estaduais e municipais evoluam, adquiram capacidade de investimento, passem a priorizar o planejamento urbano, deixem de lado suas ideologias e estruturem e capacitem suas equipes, não é?

Na semana anterior ao carnaval, enquanto todo mundo se preparava para a festa no Brasil, a ADIT estava realizando sua primeira missão técnica do ano, desta vez em Portugal. O nosso objetivo era estudar a experiência portuguesa no desenvolvimento de comunidades planejadas.

Para quem não sabe, Portugal desenvolveu um grande know-how em bairros e resorts planejados, com alguns deles sendo reconhecidos internacionalmente, com Quinta do Lago, Vilamoura, Vale do Lobo e o Parque das Nações.

Em 2006, a ADIT já tinha realizado uma missão técnica ao Algarve para conhecer alguns desses empreendimentos, mas este ano nós  ampliamos o escopo da missão para conhecer as experiências portuguesas no desenvolvimento de bairros residenciais e em resorts integrados desenvolvidos fora do Algarve.

Iniciamos nossa visita por Lisboa, onde visitamos o bairro planejado Alta de Lisboa, desenvolvido pelo milionário Stanley Ho, rei dos cassinos em Macau. Uma experiência muito interessante de realocação de favelados não para outras regiões, mas para dentro da própria área do empreendimento, integrando-os aos novos moradores de classe média.

Também tivemos a oportunidade de conhecer a experiência do já famoso e bem sucedido Parque das nações, belo caso de regeneração urbana, onde um local totalmente degradado conseguiu ser convertido em uma área de grande atratividade para se viver. É um estudo obrigatório para quem se interessa pela matéria.

O Tagus Park também é um belo exemplo a ser seguido de criação de um parque tecnológico, onde o Poder Público, bancos, universidades e empresas de tecnologia conseguiram criar o Silicon Valley europeu.

Em Belas Clube de Campo tivemos a oportunidade não só de conhecer este bairro planejado, mas de aprender um pouco mais com a experiência da família Jordan no desenvolvimento de comunidades planejadas. Fomos recebidos por Gilberto, hoje à frente dos negócios da família. Seu pai André Jordan, é um brasileiro que fez história em Portugal ao desenvolver Quinta do Lago e regenerar Vilamoura. O Brasil precisa conhecer sua história melhor.

Na região de Óbidos pudemos visitar três resorts planejados com foco distintos. Enquanto Quinta de Óbidos oferece grandes lotes e casas de estilo tradicional e um centro hípico de classe mundial, seu vizinho, Bom Sucesso Design Resort, teve sucesso em se apoiar em arquitetos-estrelas. Sua proposta é que os clientes morem em obras de arte dentro de um campo de golfe. Já Plaia de Rey é um resort consolidado ancorado em um excelente campo de golfe e um hotel cinco estrelas, além do diferencial de estar localizado à beira-mar.

Muito interessante ver as diferentes estratégias de posicionamento em uma mesma região, atingindo diferentes mercados. Boa lição.

Indo para o sul, passamos por Troia, um destino de final de semana e férias dos Lisboetas que na fase atual está sendo desenvolvido pelo grupo Sonae. Bom exemplo de redução de adensamento em relação ao projeto inicial de 40 anos atrás.

Já no Algarve, mas uma vez aprendemos muito com as experiências de Vilamoura, Vale do Lobo e Quinta do Lago. Cada um com seu posicionamento de mercado, são experiências fantásticas de desenvolvimento e gerenciamento de comunidades planejadas. Todos são fortemente ancorados no golfe, já que o Algarve é um dos grandes destinos de golfe do mundo.

Outro ponto forte da viagem foi o seminário que realizamos em Lisboa onde conseguimos reunir a nata dos empresários e executivos ligados às comunidades planejadas em Portugal. Experiência muito enriquecedora, apesar do curto espaço de tempo. Poderíamos ter passado dias ali ouvindo a experiência dos nossos amigos portugueses, até porque não tem valor conversarmos e aprendermos com a experiência de pessoas que estão a 10, 15, 20, 30 e até 40 anos desenvolvendo e gerenciando comunidades planejadas.

Porém, tão rico quanto os nossos aprendizados com os portugueses, foi o aprendizado como nossos companheiros de viagem. O grupo era ótimo. Tivemos uma grande sorte e isso fez toda a diferença para o sucesso da viagem.

Nosso grupo era formado por empresários e executivos experientes de várias regiões do País. Tivemos pessoas de São Paulo, Alagoas, Paraná, Goiás, Espírito Santo, Bahia, Pernambuco, Ceará e Santa Catarina. Eram loteadores, proprietários de terra, master developers e incorporadores com visões complementares e experiências diferentes. Só a convivência com eles já teria valido a viagem.

 Tenho convicção de que o desenvolvimento de comunidades planejadas é o futuro para o desenvolvimento urbano e turístico do Brasil. Por isso, continuaremos nossa missão de educar, dar informações, conectar e gerar negócios entre os players desse setor no Brasil e no mundo.

Em 2012 teremos várias outras oportunidades de fazê-lo, a começar pelo ADIT Juris em março, em Vitória/ES, onde discutiremos os aspectos jurídicos desse tipo de empreendimento. Em abril, teremos o webinar sobre Placemaking, ou seja, como gerar senso de comunidade e criar vida em empreendimentos e bairros. Em maio teremos a Missão Técnica para a Flórida, onde faremos um curso sobre comunidades planejadas na Universidade de Miami, visitaremos vários empreendimentos e participaremos do Congresso do Novo Urbanismo. Imperdível.

Em junho teremos o ADIT Invest, focado em business e colocando frente-a-frente empresários e investidores, enquanto no segundo semestre será a vez do Complan 2012, nosso seminário anual sobre comunidades planejadas, que este ano será realizado em Sauípe. Fecharemos o ano com mais uma missão técnica, desta vez para o México.

Tenho certeza de que muitos frutos resultarão dessas iniciativas e que muitos erros poderão ser evitados pelos empresários brasileiros e que estaremos dando uma importante cota de contribuição para a expansão ordenada e com qualidade de vida das cidades brasileiras.  Isso é o que nos move nessa marcha nem sempre fácil, mas muito gratificante.

Esta semana fui surpreendido pelo anúncio de que a EMBRATUR finalmente iria apoiar vôos charters. Fiquei eufórico. Há muitos anos temos tentado sensibilizar o Governo Federal para a importância de incentivar e subsidiar os vôos, sejam charters, sejam regulares, como forma de desenvolver destinos turísticos.

Daí minha alegria, pois a EMBRATUR sempre rechaçou esse tipo de iniciativa como sendo de responsabilidade unicamente do mercado. Achei que tinha sido uma mudança de rumo muito bem-vinda. Porém, ao ler a portaria da EMBRATUR, vi que eles realmente ainda não tinham ido tão longe.

Na verdade, eles vão dar apoio promocional aos estados na captação de vôos fretados, através da realização de eventos, campanhas publicitárias, material promocional, fantours, entre outras ações importantíssimas e que são sempre demandadas pelas operadoras turísticas e de vôos fretados.

É, sem dúvidas, grande iniciativa, mas ainda está bem distante do ideal, até por ser apenas um Projeto Piloto. O fato é que não existe turismo sem acesso. Simples assim. Da mesma maneira que não existe turismo sem hotel. Portanto, não faz sentido promover campanhas turísticas para destinos que não tenham meios de hospedagens disponíveis ou que não tenham meios de acesso.

E muitas vezes o mercado não é suficiente para corrigir distorções. Da mesma maneira que a INFRAERO subsidia dezenas de aeroportos deficitários com o lucro de alguns poucos, e as companhias telefônicas e elétricas são também obrigadas a fazê-lo, é fundamental que os vôos fretados para destinos incipientes sejam subsidiados. O mercado sozinho não o fará.

Ou seja, quando o poder público tem interesse em desenvolver um destino turístico ele precisa não somente fazer campanhas publicitárias e capacitações, mas investir na captação de vôos. Foi assim que fizeram vários destinos em todo o mundo. Em alguns casos mais extremos foram criadas companhias aéreas, como em Dubai, com a Emirates.

Alguns são contra os vôos fretados, pois são voltados para o turismo de massa. É verdade, e é fundamental que os governantes e a sociedade decidam se querem esse tipo de turista. Em alguns casos, o destino pode não ter perfil, mas em outros casos, pode ter sim.

Existem ainda os casos onde os vôos fretados iniciam um processo de desenvolvimento turístico de uma região, inicialmente através dos vôos charters e resorts all inclusive, que posteriormente começa a tomar outras formas. Vi isso na república Dominica e em Cancun/Riviera Maya.

Inicialmente povoada de resorts all inclusive, com o passar do tempo, e graças à facilidade de acesso desencadeada inicialmente pelos vôos charters, a República Dominicana começou a receber empreendimentos de alto padrão com resorts integrados a empreendimentos imobiliários administrados por grande bandeiras hoteleiras internacionais.

Na Riviera Maya isso fica ainda mais claro. Beneficiada pelo acesso fácil a Cancun, com seu turismo de massa, a Riviera Maya começa a desenvolver nos últimos tempos um turismo mais qualificado e sustentável, recebendo resorts com bandeiras de altíssimo luxo, como Rosewood, Mandarin Oriental, Fairmont e Banyan Tree.

Está certo que mantido o cenário atual de crise econômica na Europa, a necessidade de vistos para americanos e o Real forte, nenhuma ação, promoção ou incentivo irá aumentar de forma acentuada o fluxo de turistas de lazer para o Brasil. Mas poderá, sim, fazer uma grande diferença em determinados destinos de lazer, especialmente no Nordeste, que tenham feito seu dever de casa, possuam a estrutura adequada e a vocação para esse tipo de turismo.

Além disso, entendo que o incentivo financeiro para a atração de vôos charters não deveria ser exclusivo para turistas internacionais. Ao contrário, dificilmente teremos destinos sustentáveis no longo prazo apenas baseados em turismo internacional. Acredito que devemos aproveitar a grande força do nosso turismo interno e incentivar vôos charters saindo de Belém para Maceió, de Goiânia para Natal, de Porto Alegre para Aracaju.

Subsidiados, sim, pelo Governo, quando isso for do interesse público. Porque se dá incentivo para hotéis porque geram emprego e não se dá incentivo para que alguém traga os turistas para esses hotéis? Alguém precisa lembrar aos governantes que sem vôos os turistas não chegam aos hotéis, que sem acesso não existe turismo.

Tendo passado os últimos cinco anos da minha vida tentando aproximar o mercado financeiro do mercado imobiliário e investidores de incorporadores, vi acontecer de tudo um pouco. Vi muitos finais felizes, mas também muitos finais tristes nessa relação.

No início, eram os estrangeiros querendo investir no Nordeste brasileiro. Foi uma onda que varreu a região. Muita gente ganhou dinheiro. Naquela época, auge da bolha imobiliária, os portugueses, italianos, ingleses e noruegueses estavam comprando terra e unidades de segunda residência buscando replicar um modelo familiar a eles. O Real fraco e preços baixos fizeram o resto.

Mas essa primeira onda passou ao largo das incorporadoras brasileiras, com apenas algumas delas tendo se beneficiado pela venda de unidades para estrangeiros, enquanto poucas construtoras também se beneficiaram ao construir alguns dos poucos empreendimentos que saíram do papel.

Mas o fato é que esses não eram investidores financeiros. Estes começaram a aparecer logo após a crise de 2008. Deixaram o palco os compradores de áreas e as imobiliárias de segunda residência, que tinham como público-alvo o mercado internacional, dando lugar aos fundos de investimentos que buscavam explorar o potencial do mercado imobiliário brasileiro.

Tudo o que esse pessoal não queria era comprar terra ou unidades prontas, muito menos de segunda residência. Eles queriam encontrar projetos ou empresas para investir seus recursos. O problema é que a maioria das incorporadoras brasileiras não tinha experiência em lidar com o mercado financeiro.

Assim, chegamos ao entendimento na ADIT de que iríamos mudar o foco de atrair recursos para o Brasil, afinal de contas os investidores já tinham “comprado” o País, para educar os empresários brasileiros e estruturar projetos para esse novo momento.

Realizamos diversos cursos em várias cidades do Brasil, criamos uma agência de investimentos,realizamos webinars,elaboramos um modelo padrão de apresentação de projetos e muito mais. A melhoria no padrão de apresentação dos projetos por parte dos empresários brasileiros a cada edição do ADIT Invest foi gratificante. As fotos de praias bonitas e perspectivas das fachadas dos prédios deram lugar às TIRs e aos fluxos de caixa.

Ficamos felizes por ter ajudado a gerar tantos negócios, mas também estava claro para nós que muito mais poderia ser gerado. E fomos tentar entender a fundo a questão.

O primeiro gargalo que encontramos foi realmente a falta de experiência dos empresários na hora de elaborar as informações e formatar projetos para investidores. Esse é o passo inicial e sem isso os dois mundos não conseguem nem conversar.

Um outro fator muito importante é a diferença de cultura entre o mercado financeiro e o incorporador. Esses geralmente estão acostumados a tomar decisões sozinhos e a não abrir suas contas a terceiros. A maioria das pequenas e médias incorporadoras não possue o nível de governança corporativa e transparência exigido pelos investidores mais sofisticados.

Além disso, no mercado financeiro não existe lugar para visionários e pensamento de longo prazo. O que importa é cumprir as metas trimestrais e anuais. Credibilidade da marca, respeito aos clientes, qualidade construtiva, cumprimento de prazos e, por incrível que pareça, até o lucro, não possuem para o mercado financeiro o mesmo peso que possuem para um dono de incorporadora local, que está no mercado há muitos anos e tem uma reputação a zelar.

Outro importante fator que têm inibido uma maior geração de negócios entre fundos de investimentos e incorporadoras é que as melhores empresas simplesmente não têm tempo e não estão precisando de recursos. O mercado está bombando, o financiamento à produção também e o principal foco das empresas é conseguir entregar o que lançaram, no prazo certo e com qualidade, especialmente num mercado onde não existe mão-de-obra disponível.

Além disso tudo, temos o problema do valor mínimo de investimento, pois a maioria dos fundos de investimentos precisa de massa crítica que justifique seus esforços e possuem um ticket mínimo de investimento alto para pequenas e médias incorporadoras. Poucos são aqueles que investem menos de R$ 10 a R$ 15 milhões em um projeto, pois seus custos de due dilligence, estruturação e gerenciamento serão os mesmos para um projeto que exige R$ 5 milhões de aporte ou R$ 25 milhões.

Isso gera uma consequência. É muito difícil encontrar projetos que exigem altos valores de aportes em equity fora dos grandes centros urbanos, o que gera uma concentração dos investimentos nas mesmas cidades, nas mesmas empresas e em setores com uso intensivo de capital e geradores de renda, como edifícios comerciais, galpões logísticos, shopping centers.

Mesmo com todos esses obstáculos são inúmeros os casos de sucesso e eles crescerão ainda mais a partir de agora, pois o volume de investimentos no setor imobiliário continuará a aumentar exponencialmente, bem como o profissionalismo dos empresários brasileiros.

Existem aqueles empresários arrojados, que enxergam claramente a oportunidade e consideram o mercado financeiro como a alavanca que precisam para crescer, mas também existem aqueles empresários que não têm como prioridade o crescimento rápido e estão satisfeitos com sua fatia do mercado e com sua qualidade de vida.

As empresas brasileiras precisam acordar e se adaptar a essa nova realidade para tirar proveito do que vem por aí. A disponibilidade de recursos permitirá que as empresas mudem de patamar, mas para isso é fundamental que cada empresário avalie se tem o perfil adequado para se aliar o mercado financeiro. Essa aliança pode trazer muitas conquistas, mas também pode gerar muita dor de cabeça.

Já há algum tempo tem chamado a minha atenção a dificuldade das operadoras hoteleiras internacionais em se instalar e desenvolver projetos no Brasil. A minha surpresa é ainda maior quando verificamos a quantidade de novos projetos hoteleiros que elas estão conseguindo desenvolver em outros países emergentes, com destaque para a China.

Sempre escuto dos estrangeiros responsáveis pelas áreas de desenvolvimento dessas redes hoteleiras como é difícil desenvolver projetos no Brasil, enquanto que testemunho a situação delicada dos diretores de desenvolvimento dessas marcas no Brasil, que são cobrados para ter desempenhos similares a outros mercados emergentes.

Confesso que essa é uma frustração pessoal, tendo em vista que um dos grandes objetivos da ADIT sempre foi trazer para o Brasil as principais bandeiras hoteleiras internacionais ainda não presentes no País e reforçar a atuação daquelas já presentes, mas de maneira tímida.

Durante esse trajeto, porém, fomos aprendendo como funciona a dinâmica dos investimentos hoteleiros e o modelo de negócio das administradoras hoteleiras internacionais, e é na interação desses dois universos que está boa parte do problema.

Lógico que temos fatores fundamentais que contribuíram com essa questão, como a escassez e alto custo dos financiamentos de longo prazo para hotelaria no Brasil, que são potencializadas pela enorme burocracia dos poucos agentes financeiros atuantes nesse segmento. Além disso, não podemos nos esquecer nunca da responsabilidade da crise financeira internacional em frear o desenvolvimento dos investimentos hoteleiros não só no Brasil, mas no mundo como um todo.

Mas acredito que, no final das contas, foi o choque cultural entre investidores e incorporadores brasileiros e os operadores hoteleiros internacionais que tiveram maior peso para que as coisas não acontecessem da maneira como todos desejassem. Afinal, praticamente todas as redes hoteleiras, nacionais ou internacionais, divulgaram seus planos para construir, cada uma, dezenas de novos hotéis nos Brasil nos próximos anos. Mas, na prática, poucas estão conseguindo levá-los adiante.

Um dos grandes obstáculos que percebi foi com os próprios contratos de gestão, totalmente em descompasso com a realidade brasileira. Fui testemunhas de inúmeros casos onde um investidor ou incorporador brasileiro e a operadora hoteleira estrangeira tinham interesse mútuo em fazer negócio, mas eis que as redes hoteleiras enviavam as minutas dos contratos...

Seria divertido, se não fosse trágico, mas o que mais víamos eram contratos em inglês, sem versão em português, com Foro nos Estados Unidos e não no local de construção do hotel. Somado a isso temos a diferença cultural no modelo de negócio praticados no Brasil e no exterior. Aqui não estamos acostumados a contratos de longo prazo, variando de 20 a 50 anos, com altas taxas de gestão, marketing e reserva, entre outras, e que permitem pouca, para não dizer nenhuma, ingerência, do proprietário do ativo nas decisões. E aqui não me refiro às decisões gerenciais do dia-a-dia, por natureza de responsabilidade do operador, mas até em decisões estratégicas e patrimoniais.

Outro ponto que não ajudou é o desconhecimento, por parte da classe média brasileira de algumas dessas marcas, fazendo com que o custo x benefício delas algumas vezes não valessem à pena, especialmente em produtos voltados para o mercado interno. Isso fica ainda mais complicado quando passamos a entender que muitas vezes elas não chegam aqui com a sua marca principal, mas com bandeiras segmentadas, ainda mais desconhecidas do público brasileiro.

Não podemos esquecer, é claro, que praticamente nenhuma delas aporta recursos nos projetos. Elas são operadoras e esse é seu modelo de desenvolvimento no Brasil e no mundo. É válido. Essa é a expetise delas e elas precisam ser pagas por isso. Mas atrapalha muito. Até porque, além de não aportar recursos, elas não garantem rentabilidade mínima. E aí, o parceiro local tem todo direito de perguntar porque, já que elas acreditam no negócio e não aportam recursos, ao menos não garantem uma rentabilidade mínima. Ou seja, já que seus estudos de mercado  afirmam que o hotel terá uma taxa de retorno de 15% a.a., qual é o problema em ela garantir 12%, 10%, 8% a.a. ou, pelo menos, o valor da amortização do financiamento junto ao banco?

Bem, essa é a visão típica do pequeno ou médio investidor local, baseada em casos concretos e em muita troca de informação com redes hoteleiras e com empresários brasileiros. Existem inúmeras outras formas de funding para o desenvolvimento hoteleiro. Algumas redes estão seguindo o caminho de parcerias com incorporadores para o desenvolvimento de dezenas de hotéis. Ou seja, estamos vendo o surgimento de uma novo segmento, o incorporador/developer de hotéis.

Outras redes hoteleiras estão trazendo parceiros investidores internacionais já acostumados com seus modelos de negócio. Algumas estão desenvolvendo Fundos de Investimento Imobiliários. Existem casos também de parcerias entre redes hoteleiras e High Net Worth Individuals (milionários) para o desenvolvimento de vários hotéis em conjunto, algumas vezes, até criando marcas próprias para a parceria.

Todos esses caminhos são válidos e viáveis. Alguns projetos vão dar certo, outros não, como sempre acontece. Acredito firmemente que as oportunidades estão aí e a questão do funding será sanada, mais cedo, ou mais tarde. Porém, apesar de entender que o grande ativo das operadoras internacionais é exatamente sua padronização, também tenho convicção de que a padronização sem uma pitada de tropicalização não vai funcionar no Brasil.

Domingo passado fiz algo diferente, que nunca tinha feito antes em Maceió. Fui andando, com minha esposa e meu filho, para o restaurante almoçar.
Moramos em uma região bem servida de serviços, restaurantes, supermercados, farmácias, mas raramente vamos a pé até eles. Para ir na farmácia ou na vídeolocadora (ato pré-histórico que fazíamos antes da chegada do Netflix e do ITunes ao Brasil), distantes um quarteirão, sempre vamos de carro.
O fato é que nossas cidades estão ficando cada vez menos amigáveis aos pedestres. Esse é um fenômeno bem conhecido nos Estados Unidos, com seus subúrbios e “sprawls” e que vai se acelerar cada vez mais aqui no Brasil com o estouro da classe média e sua legítima sede por automóveis.
Mas, ao contrário do que pregam os urbanistas americanos, que se privilegia o automóvel em detrimento do pedestre, vejo que por essas bandas nordestinas também temos outras razões: segurança e calor.
Vejamos, em primeiro lugar, só consideramos a idéia de ir andando para o restaurante porque o tempo estava nublado e com uma brisa agradável. Se tivesse com o costumeiro sol de verão jamais teríamos considerado essa possibilidade.
Em segundo lugar, era meio-dia de um dia calmo. A distância curta. Era somente tirar os relógios, ir sem bolsa e com o mínimo na carteira. Mesmo que fossemos assaltados, o prejuízo seria pequeno.
Felizmente deu tudo certo e pude no caminho ir percebendo que tudo isso poderia ser diferente e que o urbanismo e os incorporadores podem ter uma influência muito maior na resolução desses problemas do que podemos imaginar. É isso, mesmo, você leu certo: não precisamos ficar esperando pelo esfriamento global ou que o poder público resolva o problema da segurança.
Vamos começar pelo mais simples: como baixar a temperatura de nossas cidades e tornar possível a vida dos pedestres longe do ar-condicionado dos automóveis? Simples. Plantar árvores. Mais especificamente: criar “ruas de árvores”. Para ser mais detalhista ainda: criar “ruas de árvores” com copa, que façam sombra.
Hoje já existe uma preocupação inicial em várias cidades de deixar parte da calçada como área verde. Porém, essa diretriz tem como pano de fundo muito mais a questão da impermeabilização do solo e drenagem urbana do que o conforto ambiental dos pedestres.
Assim, boa parte dos novos empreendimentos já plantam árvores ou deixam áreas verdes permeáveis em suas calçadas. O problema é que plantam as árvores erradas! Em vez de plantar árvores com copas e que façam sombra, plantam palmeiras ou árvores de pequeno porte.
Somente com essa pequena mudança teríamos dentro de alguns anos muito mais conforto ambiental e temperaturas mais amenas em determinadas ruas da cidade. O que não podemos é continuar plantando palmeiras, por mais imperiais e imponentes que sejam. As palmeiras estão entre as plantas que geram menos sombra e têm menos impacto na redução da temperatura. Várias cidades americanas, inclusive, já não permitem que sejam plantadas nas áreas públicas e em novos empreendimentos.
Porém, aqui o poder público precisa dar sua contribuição, acabando com esse emaranhado de fios sobre nossas calçadas. Enquanto eles existirem, continuarão reinando em metade da cidade as palmeiras e árvores de pequeno porte.
O segundo problema é um pouquinho mais complicado. Chama-se segurança. Ou melhor dizendo, sensação de segurança, já que são coisas bastantes distintas.
Óbvio que a responsabilidade sempre será do poder público e sempre precisaremos de polícia nas ruas e ruas iluminadas, mas aqui o urbanismo e os mercado imobiliário também podem dar sua cota de contribuição.
Em primeiro lugar, é fundamental haver “olhos e movimento nas ruas”. Não podemos ter paredões e muros contínuos nas ruas. Uma solução que tem funcionado desde tempos imemoriais é a existência de áreas comerciais nos andares térreos dos edifícios, em especial nas principais artérias e corredores de tráfico.
Alguns desses pontos comerciais serão lojas, outros restaurantes, outros escritórios. O que importa é que não mais teremos um longo paredão sem vida trazendo sensação de insegurança para quem anda naquela rua, mas uma rua vibrante, movimentada e repleta de “olhos nas ruas”.
Essa vibração é outro objetivo a ser alcançado, pois também ajuda na sensação de segurança. Mas, por definição, só consegue ser alcançado em lugares adensados. Precisamos aproveitar toda a infra-estrutura existente nas regiões centrais, tirar o máximo proveito dela, dando vida a essas regiões e, com mais gente nas ruas, aumentar a sensação de segurança de quem anda por ali.
Tenho plena convicção de que, enquanto parte da população gosta de morar em locais tranqüilos e afastados, a maior parte ainda prefere viver em lugares onde possa ir andando ao trabalho, ao lazer, às compras e à escola. Só é preciso ver a diferença entre morar no Leblon, com seus botecos, calçadas sombreadas, restaurantes e lojas, e morar na Barra da tijuca, onde se gasta 30 minutos para de carro para comprar pão no outro lado da Avenida das Américas.
E aqui vem uma boa razão para o mercado imobiliário abraçar essa causa. As pessoas pagam mais para morar bem, as pessoas pagam mais para ter qualidade de vida. E hoje no Brasil, nada espelha isso melhor do que o próprio Leblon.
Abaixo, seguem algumas fotos da minha caminhada para o restaurante. Todas foram tiradas em dois quarteirões ao redor do meu prédio. Por favor, não prestem atenção à sujeira e ao esgoto nas ruas. Isso não merece nem comentário.

Que tal alguns flamboyants no lugar dessas palmeiras fênix? Nenhum custo adicional, mais sombra e muito melhor para se caminhar.

Vejam a diferença que fica quando temos árvores plantadas, mesmo sendo as insípidas Ficus.

Não tem como plantar árvores para criar sombras enquanto isso existir.

Aqui até que foram plantadas árvores, mas no lugar errado. Elas devem ser plantadas junto à rua, separando esta do pedestre.

Paredões dos dois lados da rua. Sem “olhos na rua” aumenta nossa sensação de insegurança. Imagine andar nessa rua de noite, ainda mais sabendo como nossas ruas são mal iluminadas. Um convite para os gatunos.

Praticamente todo o perímetro do prédio é um paredão. Não poderíamos ter uma loja ou um restaurante em parte desse paredão? Este prédio está localizado em uma avenida com grande fluxo de veículos e vocação comercial.

Fim de ano é época de confraternização com os colegas de trabalho, com quem muitas vezes passamos mais tempo do que com nossa própria família. Nas confraternizações conseguimos perceber como está o astral da empresa e de seus funcionários, se a perspectiva de futuro é boa ou sombria, se os colegas estão bem ou mal na empresa.

Formar uma equipe campeã é um desafio constante e isso nunca vai mudar. Como mostrou o Barcelona contra o Santos, não tem só a ver com possuir talentos, mas principalmente com ter um time coeso, motivado, com cada um ajudando o resto da equipe e sabendo exatamente o que fazer e aonde quer chegar. Se conseguirmos um time com essas características e repleto de talentos, então estamos no céu.

Como todos sabem, porém, essa não é uma tarefa fácil. Mas é possível sim. Porém, alguns requisitos são necessários. O primeiro é a empresa ter uma forte cultura própria. Por isso, devemos evitar ao máximo trazer pessoas de fora da empresa para cargos-chave. As pessoas precisam ser preparadas dentro da empresa para chegar ao topo. Com isso, garantimos a perpetuação da cultura empresarial e a fidelização dos funcionários.

Em segundo lugar, não acredito na formação de equipes em empresas de rápido crescimento. São objetivos excludentes. Escolha um ou outro: cresça rápido ou forme equipe. A formação de equipes é um longo processo de tentativa e erro, que precisa ser inteiramente baseado na meritocracia. Só ao final de um certo período é que começamos a criar um núcleo que se identifica com os valores da empresa e em quem esta pode confiar.

Como também nos mostrou o Barcelona, tanto para a formação da equipe, quanto para o fortalecimento da cultura empresarial, precisamos investir nas “categorias de base”. É fundamental que o estágio seja utilizado como meio de identificar os futuros talentos do seu time e não como mão-de-obra barata. Da mesma maneira que é importante que as pessoas sejam sempre preparadas para subir um degrau na hierarquia funcional.

Outro fator crucial é a inspiração. Aqui faz a diferença a liderança, a visão e a confiança que os líderes empresariais inspiram em suas equipes. Sem acreditar no que estão fazendo, na qualidade das decisões tomadas por seus superiores e no rumo da empresa, não existe equipe se motive.

Sobre esses pilares, precisamos construir um ambiente saudável e respeitoso e proporcionar possibilidades de crescimento pessoal e profissional. Os canais de comunicação entre funcionários e empresa precisam estar abertos nas duas vias, seja para nivelar as informações da empresa com os funcionários, seja para a empresa escutá-los e aprender.

Como disse, isso não é fácil, mas é possível, sim. Nada disso exige grandes aportes de capital. A imensa maioria se restringe a atitude. Qualquer empresa com os atributos acima, por menor que seja, conseguirá, com o passar do tempo, formar um grande time, mesmo que não disponha de fartos recursos. Ao contrário, é esse time que a levará ao sucesso financeiro.

Neste final de ano participei de duas confraternizações que me encheram de orgulho, ao ver como eu estava cercado de pessoas de bem, profissionais dedicados, comprometidos, sérios e competentes. Dois times de primeira. E o melhor de tudo: repletos de talentos.

Agradeço aos meus companheiros da ADIT e da Vivendi por estarmos juntos em mais um ano de muita luta, superação e conquistas.

Confesso que aboli totalmente do meu radar qualquer notícia referente à crise do Euro. Não tenho interesse no assunto e acho absolutamente desproporcional o espaço que é dado a ela pela mídia nacional. Falam da globalização e do mundo conectado, de como todos sofreremos as conseqüências das crises européias e americanas. Bobagem.

A verdade é que o Brasil vai continuar crescendo nos próximos anos, apesar da crise na Europa ou Estados Unidos. Isso vai acontecer, independentemente do que digam os analistas de plantão, em função de vários fatores. É como se as estrelas estivessem alinhadas a nosso favor.

O principal fator é sem sombra de dúvidas a força do nosso mercado interno. Quando colocamos juntos o crescimento da economia, da renda e da classe média com uma demografia incrivelmente favorável para os próximos 20 a 30 anos, temos a base para esse otimismo. Somente nos próximos 20 anos serão formadas 35 milhões de novas famílias no Brasil, querendo consumir, comprar casa e jogando força de trabalho na economia. Muitos lembram que a nossa situação econômica e demográfica lembra muito a dos Estados Unidos na década de 50.

Quando agregamos a essa base o nosso isolamento e pouca dependência externa, a expansão do crédito, a potência que somos na produção de commodities, em um mundo sedento por elas, o sistema financeiro sólido e saudável e o início da produção do pré-sal, acabamos por dar um tempero inigualável à economia brasileira, que tem sabor especial em função da democracia e estabilidade política que conquistamos.

É claro que no caminho existirão altos e baixos, períodos de euforia, como os do ano passado, seguidos de períodos de cautela, como o que estamos passando. Mas isso faz parte da economia, como sabe qualquer aluno de economia 1. O importante é as pessoas não se deixarem contaminar pela euforia, nem pelo medo. O importante é elas saberem que NECESSARIAMENTE cada período de euforia será seguido de um balde de água fria e vice-versa. Porém, no longo prazo, temos fundamentos sólidos e é com base neles que devemos planejar nosso futuro.

E aí chegamos aos fundamentos. Quem garante que eles permanecerão sólidos por muito tempo? Aí entra o Governo. Eu, particularmente, ando impressionado com a capacidade de gerenciamento macroeconômico do Governo Federal, em especial nesse primeiro ano Dilmista.

A melhor palavra para descrever a gestão econômica do governo é “pragmática”, sem ideologias nem os embates entre “Desenvolvimentistas” e “Monetaristas” da era FHC. Ou seja, está fazendo o que funciona, dentro de nossas condições e realidade, com ajuste fino de primeira qualidade, pisando no acelerador quando preciso e freando quando necessário. Não tenho a menor dúvida de que ao fim do Governo Dilma teremos a menor taxa de juros das últimas décadas no Brasil , bem mais próxima dos padrões internacionais.

E aí voltamos para a Europa e Estados unidos. Lembro bem quando em dezembro de 2008, no auge da crise internacional, eu estava participando de um evento de cúpula que reunia alguns dos maiores investidores do mundo em Dubai, com a presença de vários Heads de Real Estate dos grande bancos de investimento. Era gritante a diferença de ânimo entre os emergentes, só éramos dois brasileiros,  e os europeus e americanos. Lembro como se fosse hoje eu e um indiano explicando para o chefão do Morgan Stanley por que estávamos otimistas. Nunca me esquecerei da cara dele de “Senhor, perdoa-os, pois não sabem o que dizem”.

Pois é, aquele foi o começo da estagnação para eles. Ainda sofrerão muito e por longo tempo. Estamos vendo agora um fenômeno muito similar ao da “década perdida” vivido por nós nos anos 80 e 90. Só que desta vez na Europa.

Por outro lado, a crise de 2008 foi o começo de uma virada histórica na balança de poder econômico e político mundial que levará os países emergentes a um novo patamar.

E a lição disso tudo é que eles passaram vários anos mandando a gente fazer o dever de casa. Nós, bons alunos, fizemos. Mas eles não fizeram o dever de casa deles.  É aquela estória, “Faça o que eu digo, não o que eu faço”.

Desde a criação da ADIT, em 2006, muita coisa mudou no mundo, no Brasil, no mercado imobiliário e no turismo. Na verdade, todos eles já não existem como conhecíamos naquela “época”, meros cinco anos atrás.

Durante os últimos anos, vimos os países desenvolvidos entrarem numa estagnação dos quais precisarão de pelo menos uma década para sair. Vimos o Brasil adquirir uma musculatura e autoconfiança antes inexistentes, advindos da estabilidade econômica e política. Vimos o setor imobiliário nacional explodir, recuperando a demanda reprimida de mais de 15 anos de tempo perdido. E, por fim, vimos o turismo internacional praticamente evaporar, tendo, felizmente, em contrapartida, um grande aumento do turismo doméstico.

Em 2006, o Nordeste passava por uma forte efervescência, com um boom de investimentos imobiliários e turísticos europeus, causado por um “céu de brigadeiro” baseado em câmbio favorável; preços do setor imobiliário nordestino baixos e defasados; economia forte na Europa; o boom imobiliário inglês, irlandês e espanhol, em especial de segunda residência e de imóveis para investimento e o início dos vôos charters e regulares entre o nordeste e a Europa, entre outros fatores importantes.

Pois foi nesse cenário e tendo o intuito de tentar entender melhor esse mercado e separar o joio do trigo que a ADIT foi fundada em junho de 2006. Acredito que a própria credibilidade e representatividade que conseguiu ainda no seu primeiro ano de vida são bons indicativos que conseguimos dar alguma contribuição ao setor.

Aprendemos muito durante esse processo, adquirindo conhecimento, legitimidade e representatividade suficientes para navegar por esses mares turbulentos dos últimos anos e conseguindo se adaptar à nova realidade que se impôs.

Mas percebemos que uma coisa não mudou. A nossa missão, nossa razão de existir, que está em nosso nome: o desenvolvimento imobiliário e turístico do Brasil. O que pode mudar são as ações, nunca a missão.

Portanto, continuamos cada vez mais comprometidos em educar e capacitar os empresários brasileiros a lidar com o mercado financeiro e com investidores. Cada vez mais conscientes da importância de promovermos o segmento de comunidades, bairros, cidades e resorts planejados no Brasil. Ainda mais conscientes da necessidade de fomentar os investimentos turísticos no Brasil.

Continuaremos sendo uma entidade sem fins-lucrativos focada na geração de negócios para nossos associados. Entendemos como nosso dever disseminar por todo o Brasil, e não somente nas grandes capitais, o acesso às informações e aos investidores.

E para isso, temos plena consciência de que é preciso que a iniciativa privada esteja unida. A realidade é que o setor privado não pode mais só esperar ou reclamar do poder público. Juntos podemos muito. Acreditamos, praticamos e colhemos os frutos desta crença.

Tendo passado os últimos tempos como Presidente do Conselho de Administração da ADIT, é com energia renovada e muito ânimo que reassumi há dois meses a condução executiva da entidade. Estamos em um momento ímpar para tirar proveito de toda experiência acumulada pela ADIT, com a crescente interação entre os mercados financeiro e imobiliário, o aumento dos investimentos internacionais no Brasil,  crescimento do turismo e o verdadeiro boom de comunidades planejadas pelo qual o País irá passar nos próximos anos.

Continuaremos executando nossa missão, pensando a cada momento como podemos agregar valor aos nossos associados e contribuir para o desenvolvimento imobiliário e turístico do Brasil.